数ある投資の中でも、不動産投資は短期間での大きな変動が無く比較的安定しており、上手に活用すれば節税メリットも多々ある魅力的な投資です。その中でも特に、「賃貸マンション」の建設には様々なメリットがあります。今回はその特徴と検討の手順について解説して行きます。
1. 不動産投資の特徴
- 比較的安定した金融資産である
不動産投資は賃料収入（インカムゲイン）による収益が柱となります。賃料は建物の老朽化に伴い徐々に目減りするとはいえ、急激には下がりません。また、一度入った入居者はそう簡単には転居しないため、株や為替等の金融資産のように毎日・毎週の上下幅を見て一喜一憂するような忙しさはありません。 - 相続税の節税になる
相続にあたり、現金はその額面がそのまま相続税の算定対象となりますが、現金を不動産資産に換えておけば、相続税算定の評価額は一般的に元の価値の５～６割に下がります。（あくまで相続税算定の評価額であって、実際の資産価値が下がる訳ではありません。） - 減価償却費を他の事業収入と組み合わせることで所得税の節税になる
新築で建設する場合、建設費や不動産取得税等の公租公課、諸経費等の初期費用が大きく、初年度から利益を出すことが難しい場合もありますが、本業での所得があれば、事業を合算して所得総額を減らし節税につなげる事も可能です。 - 生命保険の代用になる
住宅ローンを組んで賃貸併用住宅等の不動産を建設する場合、一般的には団体信用生命保険に加入することを求められます。これは、債務者が死亡や高度障害を負った場合、残債を保険金額で補填するものです。これを上手く活用することにより、万が一不測の事態が起きた場合でも、相続人に残債の無い不動産資産を引き継ぐことが可能になります。（注：住宅ローンは事業性投資目的には使用できません）
2. 不動産投資の種類
不動産投資には次のような種類があります。その中でも、賃貸マンションの建設は安定して需要が見込める、非常に優れた投資です。
- 空地貸し
最も初期投資が掛からずリスクの少ない不動産投資と言えますが、単純に単価×坪数でしか収入が得られず、土地のポテンシャルを最大限に活用しているとは言えません。 - 駐車場
先述の空地貸しよりは収益が見込めますが、駐車場ニーズの高い繁華街もしくは住宅密集地の立地である必要があります。 - 倉庫・物流施設
法規上の用途制限のハードルが高く、建設可能な場所が非常に限られます。工業系の用途地域である場合は選択肢のひとつと言えます。 - 商業テナント
流行り廃りが激しいため入れ替わりが激しく、道路付けや視認性、前面通行量等の複雑な立地要因が絡み合い、安定収益を得るための難易度が高いです。また、借主も事業であるため、経済条件の悪化により賃料や退店時諸費用が回収不能になるリスクもあります。 - 事務所テナント
昨今のコロナ禍でリモートワークへのシフトが加速しました。今後は余剰が出ている中での顧客獲得競争となり、主要駅至近の立地で無い限りは厳しくなっていくでしょう。 - 賃貸マンション
住居は人間に必ず必要なもので、その需要が無くなることはありません。エリアごとのニーズを外さなければ、入居者付けにそれほど困らないでしょう。入居者の出入りは頻繁に起こるものでは無いため、一度入居付けに成功すれば安定した賃料収益が見込めます。また、低金利の銀行融資を受けやすく、家賃収入と返済金の差額で収益を上げやすい投資でもあります。
3. 賃貸マンションを建設するのに適した土地とは
賃貸マンションの建設を計画するのに適した土地とはどのような土地でしょう。検討すべき順に見て行きます。
- 立地の法規制
まずは、法規上賃貸マンション（共同住宅）を建設できる地域であるかを確認する必要があります。
都市計画法上の「市街化区域内」で「工業専用地域」以外であれば、ほぼ問題無く建設可能です。本来は新築を制限される「市街化調整区域」であっても、周辺環境や土地の所有形態によっては行政と協議の上で建設が可能となるケースもあります。 - 土地の利用制限
どれくらいの規模の建物が建てられるかを決めるのが建築基準法上の「建蔽率（けんぺいりつ）」と「容積率（ようせきりつ）」です。例えば建蔽率が60％、容積率が240％の100坪の土地の場合、100坪×建蔽率60％＝60坪となり、1階の面積が60坪の建物まで建設が可能です。続いて100坪×容積率240％＝240坪となり、延床面積が200坪の建物まで建設が可能になります。先ほどの1階が60坪の建物の場合、240坪÷60坪＝4となり、総4階建ての箱状の建物が建設可能と分かります。
実際は高さ制限や防火規定による規制もあり、単純ではありませんが、建設可能なボリュームの目安にはなるでしょう。 - マンションに適した立地
・都市部
鉄道駅に近い等、通勤や通学の利便性が第一に求められます。駅までの距離と広さでおよその家賃相場が決まっています。都市部は一般的に建蔽率と容積率が大きめに指定されており、制限内で出来る限り部屋を多く取る攻めの設計が求められます。必然的にワンルームの間取りが多くなり、満室時の収益は上がりますが、単身者が多いため出入りが激しく、空室リスクも増えます。
・地方の場合
地方都市の場合は圧倒的に車社会となります。道路付けが良く、駐車場が多く確保できる計画が望ましいです。駐車場が１室１台（できれば２台）確保できないと入居付けに苦戦するかもしれません。結果、建蔽率・容積率共に余らせる設計となる事が多くなり、面積あたりの効率は悪くなりがちです。その分ファミリー向けの間取りを多めにし、長期安定居住が見込める計画とするのが良いでしょう。
水上建設では、土地の有効活用のご提案からRC注文住宅についてのアドバイスができます。ぜひ水上建設へご連絡ください。
